Makelaars verkopen weer net zo veel woningen als voor de crisis, en de huizenprijs stijgt al zes kwartalen op rij. Dit is het ideale moment om in te grijpen op de huizenmarkt, stelt Z24’s Thijs Peters.
De champagne vloeit weer rijkelijk op de makelaarskantoren. De zaken gaan goed, mede dankzij de lage hypotheekrente. Er zijn naar schatting 50.000 huizen verkocht in april, mei en juni van dit jaar. Dat is sinds 2007 niet meer voorgekomen.
Eén van de belangrijkste aanjagers van de huizenmarkt is de rente. Die is nu al een paar jaar extreem laag en dat werkt als doping voor de huizenkoper (zie grafiek, klik om uit te vergroten).
Hypotheekrente. Bron De Hypotheekschop
Helaas zijn er een aantal overheidsinstanties die het makelaarsfeestje willen verpesten. Het budgetinstituut Nibud en De Nederlandsche Bank (DNB) pleiten al een tijdje met succes voor steeds strengere regels.
Zo brengt het Nibud telkenmale het normbedrag naar beneden dat je mag lenen met een bepaald inkomen, de zogenaamde Loan to Income-verhouding. En hoewel de aanbevelingen van het Nibud niet in beton zijn gegoten, nemen de banken ze bijna altijd over.
DNB hamert op een lagere Loan to Value, wat betekent dat je minder mag lenen ten opzichte van de marktwaarde van je woning. En dan wordt de NHG-grens, de maximale koopsom waarbij mensen Nationale Hypotheek Garantie kunnen krijgen, ook telkens naar beneden gebracht.
Groeiremmers
Groeiremmers, noemt Ger Hukker, de voorzitter van de Nederlandse Verenging van Makelaars, die vermaledijde maatregelen. Hij waarschuwt er zelfs voor.
“De huidige lage rente camoufleert het effect van die groeiremmers en de aantrekkende markt zorgt in 2015 en 2016 voor een groei van de hypotheekschuld. Loopt de rente op, dan verworden groeiremmers tot meer evidente belemmeringen en bij voortdurende opeenstapeling zelfs tot krimpaanjagers. Met als gevolg weer een daling van het aantal transacties en lagere woningprijzen.”
Hukker heeft natuurlijk gelijk dat de beperkende maatregelen tot dalende woningprijzen zouden kunnen leiden als de rente sterk oploopt. Maar de kans dat die rente binnenkort heel hard gaat stijgen is gezien de voortslepende eurocrisis niet heel erg groot.
De verfoeide groeiremmers zijn op dit moment het beste medicijn om de bijwerkingen van de lage rente te bestrijden. Er is alle reden toe om ervoor te zorgen dat er niet weer een zeepbel ontstaat op de Nederlandse huizenmarkt. Want dat is wat er zou gebeuren als de overheid helemaal niet op de rem zou trappen nu de economie aantrekt en de rente desondanks laag blijft.
Uitgelezen kans om te hervormen
De huidige opleving van de huizenmarkt is daarnaast hét moment om de markt te hervormen. Je moet het dak repareren wanneer het droog is.
En er valt nog wel wat te repareren. Weliswaar heeft het kabinet inmiddels de hypotheekrenteaftrek enigszins beperkt, Nederlanders lenen nog altijd te veel als ze een huis kopen. Momenteel kunnen huizenkopers in Nederland 103 procent van de koopsom lenen. In 2018 moet dat verlaagd zijn tot 100 procent. Maar ook dan is de huizenbezitter nog altijd heel gevoelig voor de kleinste prijsschok.
Breng je de maximale hypotheeksom naar 90 procent van de marktwaarde, iets waar DNB al tijden voor pleit en wat in veel andere landen gebruikelijk is, dan neemt de gevoeligheid voor prijsschommelingen af.
Hypotheekschuld weegt zwaar
Tegenstanders van een lagere maximale hypotheeksom, Hukker en zijn makelaars voorop, roepen altijd dat een lagere Loan to Value onnodig is omdat het aantal wanbetalingen zo gering is. Dat lijkt een heel valide argument. Inderdaad is het aantal wanbetalers gering, maar dat betekent niet dat de enorme hypotheekschuld geen wissel trekt op de Nederlandse economie.
De invloed van de huizenprijs op het bestedingsgedrag van de Nederlandse consument is fors. Als de huizenprijs stijgt, voelt de Nederlandse huizeneigenaar zich rijk. Maar de hoge schuld zorgt er bij economische tegenwind voor dat we drastisch op andere uitgaven beknibbelen. De Nederlandse consument was tijdens de crisis één van de meest pessimistische van Europa, uitgezonderd misschien de Grieken en de Portugezen.
De Nederlandse huizeneigenaar is manisch depressief. De huidige opleving van de markt biedt een kans om hem van die ziekte af te helpen zonder dat het al te veel pijn doet.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl